住宅ローンとは

住宅ローンは大きく分けて2種類あります。※右図参照 ここではよりより住宅ローンを選ぶためのコツをわかりやす解説いたします。

住宅ローンの選び方

住宅ローンの特徴とメリット

公的ローンは、財形住宅融資と自治体融資などがあげられます。財形住宅融資は、サラリーマンや公務員などを対象にした還元融資の一種です。財形住宅融資では、財形貯蓄を最低1年以上継続して行い、なおかつ貯蓄高が50万円以上ある人が対象となり、財形貯蓄高の10倍までの融資が受けられますが、最高で4000万円までとなっています。また金利は5年ごとに見直されることになっています。 契約に際しての保証は不要、繰上返済時の手数料なども無料です。 また自治体融資に関しては行っている自治体と、行っていない自治体とがありますが、金利面では有利なものが多い点が特徴です。 公的ローンの特徴は、金利面ではかなり優遇されている場合が多く、その反面、物件に対する厳しい制限、借り入れ限度額の制限、高額借り入れができないことです。
民間ローンは、銀行など民間の金融機関で扱っている住宅ローンです。本当に様々な種類のものがあり、大きく分けると金利タイプによる違いが挙げられますが、それ以外にも、通常の預金と連動して残高に応じて返済額が決まったり、自動的に繰り上げ返済できるものなど、独自の企画商品がたくさんあります。 主なローンの種類としては、銀行等のローン、JAのローン、生保のローン、ノンバンクローン、フラット35などがあります。
銀行等のローンは、銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関できめられており、商品性も多様化しています。
ＪＡのローンは、ＪＡの組合員向けのローンで、農家以外でも組合費を納めて準組合員になれれば利用できる場合があります。
生保のローンは、生命保険の加入者を対象としたローンです。
ノンバンクローンは、住宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローンです。最近は、ハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーを設立し、長期固定金利型のローンを提供しています。
フラット35は、住宅金融支援機構による住宅ローン債権の証券化の仕組みを利用した長期固定金利型のローンです。金利は金融機関によって異なります。融資額は物件価格の90％まで、最高8,000万円の融資が組めます。但し、住宅の質を確保するため住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要があります。保証料は不要です。また、繰上返済時の手数料も無料となっています。

ローンと頭金のバランスについて

以前の住宅ローンでは、最低頭金は2割～３割程度必要と言われていて、頭金ゼロという住宅ローンは一般的ではありませんでした。しかし、近年民間の金融機関では頭金なしの「100％ローン」が主流となっており、また、100％を超えて融資可能な住宅ローンも珍しくありません。従って、頭金ゼロどころか、諸費用も含めて住宅ローンを組む、自己資金ゼロの住宅ローンも可能です。しかしながら、将来のライフプランなどを考慮した場合、やはり頭金は2割以上出すことが理想的と言えます。なぜなら、頭金を多く準備できるほど、住宅ローンの借り入れ額を減らすことができ、住宅ローンの返済も楽になるからです。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンには、主に元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。
元利均等返済方式は 毎回の返済額（元金+利息）を一定額で返済するのが特徴です。毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べ、当初の返済額が少なくて済みのがメリットです。しかしデメリットもあり、元金均等返済よりも、当初、元金への返済額が少なくなるため、なかなか元金が減らず、結果的に完済までの総返済額は元金均等返済より多くなってしまうことです。
元金均等返済方式は、毎月の返済額のうち元均分が一定額で、それプラス、利息分を上乗せしていくのが特徴です。元金均等返済方式の方が元利均等返済方式より早く完済でき、元金の減りも早いことがメリットです。しかし、デメリットもあり、金利が上昇した場合、返済額が元利金等返済方式よりも元金均等返済方式のほうが高くなる場合があります。なぜなら、元金均等返済は、金利上昇に合わせて、返済額が膨らむものだからです。利用の際にはその点を注意しておく必要があります。
このように、それぞれの返済方式には、メリットとデメリットがあるわけですが、一般的にローンの返済計画にあまり資金的に余裕がない人なら、当初の返済額が少なくすみ、金利上昇時の増額率も低い元利均等返済を選択するのが良いでしょう。また、資金的に余裕がある人は、金利上昇時に、多少返済額の増額率が高くなることを覚悟して、完済までの総返済額が少なく、完済までの期間を短く設定できる元金均等返済を選択するのが良いでしょう。

申し込み時の必要書類

申込み時に必要になる書類や通数は、金融機関ごとに異なりますので、予め確認をするようにしましょう。発行してもらうことが必要な書類については、早めに準備するようにしましょう。複数のローンを利用する場合などは同じ書類が、複数必要になることもあります。事前に通数など、よく確認し、まとめて準備すると良いでしょう。特に必要となるのが年収を証明する書類と取得物件を確認することができる書類です。前もって用意しておくか、時間に余裕をもって申込をするかのにしておきましょう。